京沪城市病已成重症：专家称楼盘仍有升值空间

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京沪城市病已成重症：专家称楼盘仍有升值空间

宏观经济东地产财经周刊

　　开发商寄望甚深的一线城市，人口膨胀、交通拥赌、空气污染等大城市病该如何破题？

　　东地产 报道

　　城市跟人一样，也会生病。

　　大城市病指的是在大城市里出现的人口膨胀、交通拥挤、住房困难、环境恶化、资源紧张等“症状”。 它是工业化国家的通病，而中国的城市病却因发展迅速，在短时间内集中爆发。大城市病不断地加剧城市负担、制约着城市发展、威胁着市民身心健康。

　　“北上广深”等一线大城市是房地产开发商的淘金乐土。从人口数量上来看，上海2400万常驻人口的体量已经比20年前多出1000多万，正是大量的人口聚集让北上广深的房价坚挺。戴德梁行中国策略研究主管Shaun Brodie 告诉《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)，未来五六年上海的房价会比较稳定，不太可能下跌，“上海可以提供很多就业机会吸引人才。”

　　第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可也认同这一观点，他认为从5-10年或更长时间段来看，不动产价格仍具升值潜力。

　　然而，大量的人口聚集也让城市的发展不堪重负，被开发商寄予厚望的“北上广深”正是大城市病的集中爆发地。

　　十年变迁

　　环境变了。

　　在新加坡中华总商会上海代表处林维祺主任看来，相比于10年前初到上海可以看到的蓝天白云，如今一年中空气质量俱佳的日子明显少了。

　　作为推动新加坡与中国经贸交流的资深人士，林维祺深刻感受着上海十年来的变迁。除了经济上取得的巨大成就，环境上的代价同样不可忽视。

　　据上海统计局数据显示，2013年上海GDP增长至2.16万亿元，相比于2003年的6251亿元，增长了三倍多。经济的快速增长固然可喜，然而由此带来的一系列环境污染问题则成了城市发展之痛。

　　仅空气污染方面，根据上海市气象局的追踪，近年来上海出现霾的日数占全年61%，每年出现重度霾大约四五天，霾天气主要出现在12月份和1月份，主要集中在白天，从时间段来看，和一天人们的作息以及由此带来的汽车排放相关。

　　除了环境的变化，林维祺感受最深的是生活节奏的加快。每次从上海回到新加坡，或从新加坡返回上海，他总会感受到一些反差，甚至一下子“不习惯”。接受《东地产》采访时，林维祺感慨良多，“上海的生活节奏比伦敦更紧张。”

　　“这个城市太急了！”林维祺说。除了地铁中急匆匆的人群，急行的车辆，服务业与制造业急速交替，最让林维祺觉得急需提升的是上海的环境和城市软实力。

　　重症之城

　　我国已进入城镇化快速发展阶段。2013年，我国城镇化率达到了53.73%。相关报告称，还将有1.5亿中国人在未来10年间完成从农民到市民的空间转换、身份转换，这提示我们当前中国正处于城市化引领经济增长的门槛节点，未来10年是中国发展方式发生根本性转变的时期，城市化进程方兴未艾。

　　有专家估测，在2040年至2050年期间，上海常住人口应控制在2800万至3000万之内，与目前人口水平相比，约增加400万至600万。这也被解读为“外来人口还可增加约400万至600万”，诱发了上海市民的普遍焦虑。相关报道提出，上海的学校、医院、养老等设施的服务能力都已近极限。如果上海人口超过极限，并不意味着无法生活，但市民的幸福感会迅速稀释。

　　“城市病”日益加深的严峻现实令人忧虑。城市人口承载能力，城市鸿沟、交通拥堵、资源短缺、环境污染，甚至是突发自然灾害导致城市不堪一击……各类问题越来越多地进入人们的视野。

　　Shaun Brodie提到城市化进程非常迅速，越来越多的人来城里发展，必然要提供更多的工作岗位。“经济的发展又和城市的人才储备非常相关，想要建立一个强大的人才储备库就要考虑到环境的问题。如果环境不好，有一些人才考虑到自己的发展会流失掉，这个城市就没办法吸引人才。”

　　去年，在北京经历了一个冬天的严重空气污染之后，离开北京一度成为新浪微博的热门话题。去年的几个月，在中国北方，危害最大的有毒污染物含量已经达到了世界卫生组织(WHO)建议水平的40倍。

　　欧亚借鉴

　　资本主义国家的发展也同样走过一条从牺牲环境换取发展的道路。15世纪开始，伦敦的天空就经常被煤烟熏黑，“最严重的时候五六米开外就看不见了。”Shaun Brodie说，直到1956年英国出台《空气净化法案》，伦敦才拥有现在的天气。

　　“中国相对这些国家会用更短一点的时间，因为有国外的经验。中国政府也开始意识到这个问题，最近中国政府表态投资了一百亿人民币去环境保护。” Shaun Brodie说。

　　今年2月，李克强主持召开国务院常务会议。会议决定，2014年，中央财政安排100亿元，对重点区域大气污染防治实行“以奖代补”，其中50亿元投向京津冀等五省区。

　　Shaun Brodie表示，想要从空气方面入手，另一个有利的措施是减少人们对私家车的依赖，转而依赖公关交通，建立完善公共交通体系。“新加坡有相关的新车的注册费，注册费赶得上一辆车的购买费用了。而且十年之后车要重新注册，重新买执照。这对车辆的限制起到非常好的作用。”

　　减少对私家车的依赖也会在一定程度缓解城市日渐严重的交通拥堵问题。

　　公安部交管局数据显示，2003年，我国机动车保有量为9600多万辆，其中摩托车6000万辆，占61.4%；汽车2400万辆，占25%，私家车则不足600万辆。十年来，人民群众生活水平迅速提高，汽车进入千家万户，摩托车逐步被取代。截至2013年10月底，我国机动车保有量为2.5亿辆，其中汽车1.35亿辆，占53.9%，私家车超过8500万辆，比10年前增长13倍。

　　汽车和私家车的增长速度过快，因此市区的交通拥堵甚为严重。

　　上海市一位政协委员曾指出，如果上海市小汽车保有量超过300万辆，高架就会变成停车场。如果没有一些根本性的措施，三五年内上海将出现大堵车的情况。

　　简可在接受《东地产》采访时表示，高峰时段人口往市中心区的涌入，以及下班时段人口的涌出，是交通拥赌的主要原因。他认为，继续发展新兴CBD，同时形成一些小型社区，有助于避免城市中心区局部拥挤。

　　在交通拥赌的冶理上，简可认为，伦敦市中心区收取拥赌费的作法值得借鉴。他表示，在伦敦，当车辆进入市中心规定区域，所有车辆需缴纳一定数额拥赌费。这些征收拥赌费的区域设有监控摄像头，牌照号会被摄像头记录下来，计算机识别系统会准确读取车辆的牌照号，并以此为依据进行收费。

　　去中心化

　　近年来，上海积极推广大浦东战略、大虹桥战略、自贸区战略，制造社会热点。从上海经济的发展来看，大浦东、大虹桥及自贸区战略，无不从整体上突出了一种“去中心化”趋势。

　　CBD商务空间也具有了去中心化的可能性，不再仅仅局限于传统意义上的CBD分布。

　　以往，上海的甲级写字楼要么在核心区域，要么在张江、漕河泾开发区。2009年以后，非核心区域的甲级写字楼越来越多，品质很好，而且通过轨交到核心区域的时间可能也就是15分钟，但租金便宜了一半都不止。所以对企业来说，非常有吸引力。

　　在简可看来，发展这种新兴的CBD，无疑可以缓解市中心资源紧张、交通拥堵等城市问题，同时可以创造新的消费需求。

　　简可在接受指出，以徐家汇、五角场、花木为代表的一些新兴CBD，基础设施良好，交通便捷，总体发展不错。此外，简可也认为，以前滩为代表的区域，学校等配套资源丰富，未来发展景看好。这些具有后发优势的区域，也依托前瞻规划，成为城市发展的典型样本。

　　说到潜力板块，简可看好大虹桥商务区，“大虹桥具有航空、铁路、轨交等立体交通优势，是上海城市发展中，较具潜力的区域。”

　　“虹桥商务区会带来办公场所的去中心化，商户可以在那里租到更便宜的场所，不用集中在市中心。” Shaun Brodie说，随着虹桥的发展，人口肯定是会增加，随之而来零售业的商业市场的增加。“虹桥地区大的区域的发展也会带来住宅市场的变化，城市化就业机会的增加，更多人会选择去虹桥地区居住。”

　　虹桥枢纽连通长三角，会带来交通便利的一体化。Shaun Brodie介绍，19世纪伦敦有地铁系统，伦敦上班族住在伦敦旁边的小城市，每天花一两个小时上班。在上海很多人住在市中心或者郊区，很少有人住在旁边的城市，比如苏州、杭州、南京。“虹桥枢纽高铁和地铁的建设，过来上海变得方便，这会带来城市一体化。”

　　如果这种设想变为现实，将极大缓解目前上海的城市难题。这种一体化还体现在房价，一部分新上海人面临落户买房的问题，但没有办法负担上海的房价，所以可能会考虑周边的城市。

　　楼市下半场

　　房价一直是牵动在北上广打拼人群的敏感神经。大量人口的聚集也让人们一度认为一线城市的房价只会涨不会跌，因为“人越来越多，土地越来越少”。

　　国家统计局近期公布的房价数据显示，上海5月新建商品住宅价格环比下跌0.3%，是时隔20个月后首次下跌，也是“北上广”三个一线城市中唯一新建商品住宅环比下跌的。

　　不过简可和Shaun Brodie都认为，未来五到十年，房子仍具有升值潜力。

　　简可告诉《东地产》记者，2013年是房地产业最好的年份之一，2014年行业不确定性增加。买房取起决于买房的目的，如果是自住，在经济实力可行的情况下，当下时点也可买房，从5-10年或更长时间段来看，不动产价格仍具升值潜力；但如果是投资目的，则另当别论。

　　Shaun Brodie认为，上海提供很多就业机会吸引人才，新上海人拿到上海户口都会买房子，是房地产市场的刚需力量。另一方面租房也会促进上海的发展 ，即把房子买下来租出去。总体来讲未来五年上海房地产市场不会有太大的变化。

　　18世纪末期日本有一次房地产泡沫，2009年美国也有一次次贷危机，导致房价大幅下降。“中国相对这些经济体有些不同，美国人房屋贷款非常大，而且他们只还利率，就是每年增长的利息，不会尽可能还本金。美国人不还本金导致银行的破产、经济不稳定导致泡沫。中国人倾向于攒钱尽可能把本金还清。” Shaun Brodie告诉记者，GDP稳定增长6%-7%，相对其他经济体也是非常好的成绩，房地产泡沫不太可能会出现。

(东地产财经周刊)